不動産売却で損する人・得する人

残念ながらご両親が亡くなった時、相続と同時に「故人様が分譲住宅や戸建てを所有している物件をどうするか」という問題に直面するかと思います。

・売却家を引き継いで住む
・賃貸物件として貸す
・売却する
・とりあえずそのまま etc…

選択肢はいくつかありますが、今回は不動産売却時にかかる税金の事を少しお話しようと思います。

 

私達は今まで数々のご遺品や事故物件に触れてまいりました。

その中でも、事故物件の場合は大多数の方が手放してしまいます。

お部屋で孤独死され、ご遺族様も中に入れない程の状況ではそれも仕方のない事でしょう。

そういった物件を売却する時際、気になるのはやはり「売却金額」ですが「事故物件は安く買いたたかれる」というイメージが強いかと思います。

ところが、逆に高く売れれば売れるほど心配になってくるのは売却時にかかってくる税金・・・

まだご遺品が家の中に残っている場合、むやみに書類を捨てないで下さい!

「重要な物は金庫に入ってるだろうから大丈夫」なんて思っている方。大丈夫ではありません!

今までの作業経験からですが、金庫の中は案外「空っぽ」だったり皆さんの「へその緒」だけが入っている事が多かったりします。

私達の様に毎日作業をしていれば、経験から遺品整理作業や特殊清掃をしながら故人様の傾向がわかってくるので見当を付けて探すこともできますが、重要書類が隠してある場所は様々で、食器棚だったり衣装ケースの底だったりとぱっと見ただけではとても探し当てれるものではありません。

「隠してある」のだから当たり前と言えば当たり前ですが。。。

不動産と言えば権利証が頭に浮かぶと思いますが、他にも重要な書類がいくつもあります。

その重要書類ですが、見つからないと控除額はたった5%になってしまい売却額から5%引いた額に譲渡所得課税がかかってします。

例えば(細かい費用もありますがわかりやすくするために省いております)

◇20年前に3,000万円で木造の新築を買った物件が2,000万円で売れたけど書類が見つからない場合◇

(土地1,500万円+建物1,500万円)

2,000万円-100万円=1,900万円

1,900万円×20%=380万円

 

◇20年前に3,000万円で木造の新築を買った物件が2,000万円で売れて書類も見つかった場合◇

(土地1,500万円+建物1,500万円)

2,000万円-1,500万円+663万円(減価償却含)=-163万円

 

以上の計算より書類があるだけ非課税になり380万円の税金はかかってこなくなります。

 

譲渡所得課税も細かく税率があり、5年を超えて該当不動産を保有すれば約20%ですが、5年に満たないと約40%になってしまいます。ただ、相続した物件の場合は前所有者の所有歴も引き継げます。

家を建ててから5年経たずに孤独死された物件の場合、税率が下がるまで所有しようと思っても、更地にすれば固定資産税が6倍になったり、空き家のままだと特定空き家に認定されてしまう可能性がありますのでご注意下さい。

そこで特例として相続から3年以内の売却であれば譲渡所得から相続税額を差し引くことができます。

また、居住用財産の特別控除として、住んでいる家の売却に限り3,000万円までの譲渡所得なら非課税になりますが、2019年12月31日まではマイホームではない家の売却にも適応されます。

ですが、この特例を受けるには家屋を解体して土地のみにしなければならない等、様々な条件があり多額の出費にもつながるのでここにも注意が必要です。

いずれにしても重要書類一式さえあれば杞憂に終わる事です。

知らないと損をする事は本当にあります。

私たちは、様々な状況からご依頼者様にとって最善のご提案ができるよう日々勉強しております。

 

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